Wohnung kaufen, Schulden stehen lassen?

[Wohnungskäufer]

Hallo Selfhtml

Fremdes Thema aber vielleicht weiß es jemand?
Mir hat letztens jemand gesagt, es wäre in gewissen Fällen sinnvoller wenn man beim Kauf einer Wohnung als Geldanlage zur Vermietung die Schulden gar nicht so sehr schnell abbezahlt.
Irgendwas kann man mit den Schulden anfangen, da würde es sich dann lohnen wenn man lieber Schulden hat.
Kann mir das jemand erklären? Alle die bisher wussten wie gut das wäre konnten leider keine schlüssige Erklärung dazu liefern.

Was habe ich von den Schulden? Wenn die Wohnung vermietet wird kann ich die Zinsen von der Steuer absetzen. Aber ich zahle doch lieber keine Zinsen statt dass ich die zahle und davon dann einen kleinen Anteil wieder zurückbekomme?

[Gunther]

Hallo!

Kann mir das jemand erklären? Alle die bisher wussten wie gut das wäre konnten leider keine schlüssige Erklärung dazu liefern.

Das ist ja schon immer ein Zeichen dafür, dass es sich eher um "Halbwissen" handelt, wenn überhaupt. ;-)

Was habe ich von den Schulden? Wenn die Wohnung vermietet wird kann ich die Zinsen von der Steuer absetzen. Aber ich zahle doch lieber keine Zinsen statt dass ich die zahle und davon dann einen kleinen Anteil wieder zurückbekomme?

Grundsätzlich siehst du das imho völlig richtig.
Ausnahme ist, wenn du mit dem Kapital anderweitig einen größeren Ertrag erzielen kannst, als dich das geliehene Kapital an Schuldzinsen kostet.

Aktuelles Beispiel:
Beim Kauf eines Neuwagens kann es aktuell tatsächlich "günstiger" sein, diesen per Finanzierung zu kaufen, als direkt den vollen Kaufpreis zu zahlen. Letzteres setzt natürlich immer voraus, dass man überhaupt über das notwendige Kapital verfügt.

Bei einem Wohnungskauf und den entsprechenden Summen, kann ich mir aber nur schwerlich einen entsprechenden Fall vorstellen.

Gruß Gunther

[ichbinich]

Hallo,

Mir hat letztens jemand gesagt, es wäre in gewissen Fällen sinnvoller wenn man beim Kauf einer Wohnung als Geldanlage zur Vermietung die Schulden gar nicht so sehr schnell abbezahlt.

Bei rasant steigender Inflation, da du dann jeden Monat weniger zurückzahlst...
Was aber auf jeden Fall Sinn macht: nach Abbezahlen des Kredites die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Die kann man dann tatsächlich "wiederverwenden" falls du das Objekt erneut beleihst und das ist wesentlich günstiger al eine Neueintragung.

vg ichbinich

[Siri]

Hallo,

Mir hat letztens jemand gesagt, es wäre in gewissen Fällen sinnvoller wenn man beim Kauf einer Wohnung als Geldanlage zur Vermietung die Schulden gar nicht so sehr schnell abbezahlt.
Bei rasant steigender Inflation, da du dann jeden Monat weniger zurückzahlst...

Aber auch nur dann, wenn dein Einkommen entsprechend der Inflation annähernd genauso rasant steigt!

Oder man hat ein sehr hohes Einkommen und kann sich mit den Schulden Arm rechnen und muss dann weniger Steurn zahlen. Wenn ich mich aber recht erinnere, sind damit in den 90ern viele mit Ostimmobilien auf die Schnauze gefallen (da waren wohl Sonderabschreibungen möglich).
Außerdem brauchts dazu einen recht cleveren Steuerberater/-anwalt und eine stabile Zukunftsaussicht. Das rechnet man nicht mal am Sonntagnachmittag neben Kaffee und Kuchen durch. Abschreibungen bedeuten ja auch immer, dass weniger Bargeld in der Kasse ist, das muss gut austariert sein.

Viele Grüße
Siri

[Kay]

Meinte da jemand den Leverage-Effekt?

[Wohnungskäufer]

Meinte da jemand den Leverage-Effekt?

möglich. Kann den jemand so erklären dass man ihn versteht?
Am besten am Beispiel der Wohnung.

[Schlaumischlumpf]

Meinte da jemand den Leverage-Effekt?
möglich. Kann den jemand so erklären dass man ihn versteht?
Am besten am Beispiel der Wohnung.

Dann gebe ich Dir mal ein etwas übertriebens Beispiel, damit es deutlicher wird.

Angenommen Du hast 1 Million und 9 abgezahlte Immobilien.
Jetzt gehst Du zur Bank und nimmst Dir 9 Millionen Kreditsumme auf und gibst als Sicherheit Deine 9 Immobilien.

Demnach kannst Du mit 10 Millionen an der Börse spielen. Wenn Du da auf nummer sicher gehst und NUR 5% Rendite im Jahr machst ist das ein Gewinn von (10 Mio x 5% =) 500.000,00€ Zinsertrag. Nach diesem einen Jahr gibst Du der Bank ihre 9 Mio zurück + 2% Zinsen (180.000,00€ Zinslast).

Unterm Strich hast Du mit eigentlich nur einer Million (500.000,00€ Zinsertrag - 180.000,00€ Zinslast=) 320.000,00€ Gewinn gemacht, was eine Rendite von 32% ergibt.

Der Leverage-Effeckt ist also eine Art Hebelfunktion um sich liquide Mittel zu verschaffen.

Aus diesem Grund werden Reichen immer reicher und die Armen immer ärmer...

[Whouzuo]

Meinte da jemand den Leverage-Effekt?
möglich. Kann den jemand so erklären dass man ihn versteht?
Am besten am Beispiel der Wohnung.

Dann gebe ich Dir mal ein etwas übertriebens Beispiel, damit es deutlicher wird.

Angenommen Du hast 1 Million und 9 abgezahlte Immobilien.
Jetzt gehst Du zur Bank und nimmst Dir 9 Millionen Kreditsumme auf und gibst als Sicherheit Deine 9 Immobilien.

Demnach kannst Du mit 10 Millionen an der Börse spielen. Wenn Du da auf nummer sicher gehst und NUR 5% Rendite im Jahr machst

Tja, nur gibt es keine Sicherheit. Und wenn unser Politik nicht so korrupt wäre, wären so einige Banken pleite gegangen und wir hätten alle (bis auf ein paar wenige sehr Reiche) deutlich mehr netto in der Tasche als bisher.

[Schlaumischlumpf]

Tja, nur gibt es keine Sicherheit. Und wenn unser Politik nicht so korrupt wäre, wären so einige Banken pleite gegangen und wir hätten alle (bis auf ein paar wenige sehr Reiche) deutlich mehr netto in der Tasche als bisher.

Sicherheit ist ein weiter Begriff.
In Anlegerkreisen an der Börse oder auch geschlossene Fonds gibt es definitiv Möglichkeiten "sicher" 5% Rendite zu machen.
Man muss nur die richtige Taktik und das nötige Kleingeld haben. So können sogar Krisen mit stattlichen Gewinnen überstanden werden.

Für den/die "kleine/n Mann/Frau" bedeutet Sicherheit, wenn es auf dem Papier steht (Sparbuch, Bausparer, KLV etc.. Doch das ist nur ein Stück Papier und absolut nichts wert, wenn das herausgebene Institut nicht mehr Existiert oder auch "NUR" eine Rezession den Markt erschüttert - mal abgesehen davon sind die Verzinsungen solcher Verträge nach Abzug der Kosten geringer als die jährliche Inflation im Druchschnitt und somit reine Verblendung des Kunden. Und da sind wir schon wieder bei der Korruption.

Aber das sieht man ja alltäglich in den Nachrichten. Ob nun unsere beliebte, pünktliche Einsenbahn oder noch so faire Energieanbieter - so gut wie in allen Branchen kann man das Sprichwort anwenden: "Gier frisst Hirn" und geht wortwörtlich über Leichen...

[Whouzuo]

Tja, nur gibt es keine Sicherheit. Und wenn unser Politik nicht so korrupt wäre, wären so einige Banken pleite gegangen und wir hätten alle (bis auf ein paar wenige sehr Reiche) deutlich mehr netto in der Tasche als bisher.

Sicherheit ist ein weiter Begriff.
In Anlegerkreisen an der Börse oder auch geschlossene Fonds gibt es definitiv Möglichkeiten "sicher" 5% Rendite zu machen.

Nö. Warum setzt du es in Anführungszeichen? Wenn du sowieso nicht sicher meinst, dann schreib eben "relativ sicher" oder "sehr sicher" oder "vergleichsweise sicher", denn das versteht man allgemein als "wird wahrscheinlich zutreffen, aber nicht zwangsweise".

Man muss nur die richtige Taktik und das nötige Kleingeld haben. So können sogar Krisen mit stattlichen Gewinnen überstanden werden.

Können. Aber Sicherheit gibt es nicht.

[Schlaumischlumpf]

Bei Fremdvermietung muss man unterscheiden zwsichen

• Bestandsimmobilie
• Denkmalschutz Immobilien
• Pflegeimmobilien

Jede Form bietet unterschiedliche Steuerabschreibungsmöglichkeiten bzw. senken das zu versteuernde Einkommen. Die größte steuerliche Abschreibung hat man bei der Denkmalgeschützten Immobilie.

Bei Finanzierungen für Fremdgenutzte Immobilien wendet man häufig die Endfällige Tilgungsvariante an. Bei dieser Variante nimmt mein ein Darlehen auf, bei dem man allerdings keine tilgung zahlt, sondern lediglich die Zinsen. Die Tilgung läuft stattdessen über einen separaten Sparvertrag, bei dem auf eine Gute Verzinsung geachten werden sollte.
Steuerlich betrachtet können die Beiträge für das Darlehen zu 100% abgesetzt werden.
Wenn man jetzt noch schlau ist, nimmt für den Sparvertrag eine Variante, die ebenfalls noch steuerlich gefördert bzw. Subventioniert wird - z.B. einen Riestervertrag - da hier eine Bruttobeitragsgarantie gegeben ist.
Bevor hier jetzt Personen anfangen zu meckern, dass man beim Riester lediglich eine Rente ausgezahlt bekommt, kann ich dem nicht ganz zustimmen. Zwar ist es richtig, dass man bei einem Riestervertrag lediglich eine Rente ausgezahlt bekommt, dennoch hat man die Option sich das Guthaben auf einmal auszahlen zu lassen, wenn man denn sämtliche Förderungen (Zulagen und Steuervorteil) zurück zahlt. Selbst dann hat man über die Jahre mit dem "staatlichen" Kapital Zinsenzins erwirtschaftet und somit einem Mehrgewinn gegenüber einen Sparvertrag, bei dem ich keine zusätzlichen Mittel hatte, die mein Gesamtguthaben für die gesamte Sparzeit erhöht haben.

Auf diese weise finanzieren sich z.B. Denkmalgeschützte Immobilien komplett von selbst, vorausgestezt man hat sonst ein hohes zu versteuerndes Einkommen (ab 60.000,00 lohnt es sich mal über Denkmalschutz nachzudenken).

Bei einem Einkommen unter 60.000,00€ wären eher Bestandsimmobilien oder Pflegeimmobilien geeignet.

So, dass nur mal kurz als kleiner Exkurs...